Сдать квартиру в аренду

легально. Расчет налогов.

Помощь в выборе системы налогообложения

СТОИМОСТЬ УСЛУГ

Консультация по выбору системы налогообложения -
1 000 руб.

От сдачи квартиры в аренду, гражданин РФ должен исчислить и уплатить в бюджет налог на полученный доход

Размер платежа зависит от того, в каком статусе выступает собственник, сдаваемой в аренду квартиры: 

  1. физического лица

  2. самозанятого лица

  3. индивидуального предпринимателя

Какую систему налогообложения выбрать, чтобы платить меньше налогов?

Необходимо рассчитать налоги для каждой из возможных систем налогообложения и сравнить полученные результаты

 

1. КВАРТИРА СДАЕТСЯ В АРЕНДУ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, НЕ ЯВЛЯЮЩИМСЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ

Ставка НДФЛ для физических лиц с дающих в аренду недвижимость

  • 13% - для граждан, проживающих в России более 183 дней в году

  • 30% - для граждан, находящихся в России менее 183 дней

 

Декларирование физическим лицом полученного дохода от сдачу в аренду квартиры

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей постоянной прописки.  Срок подачи налоговой декларации – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода

 

Подача налоговой декларации физическим лицом сдающим квартиру в аренду

Декларацию можно подать несколькими способами

  • самостоятельно или через представителя (по нотариально удостоверенной доверенности)

  • по почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения)

  • по телекоммуникационным каналам связи, при наличии электронно-цифровой подписи

 

Штраф за не подачу физическим лицом налоговой декларации

Если декларация до установленного срока не предоставлена физическим лицом - 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% от полученного дохода, и не менее 1 000 руб 

2. КВАРТИРА СДАЕТСЯ В АРЕНДУ САМОЗАНЯТЫМ ЛИЦОМ

 

С января 2019 года на территории

  • Москвы

  • Московской области

  • Калужской области

  • Республики Татарстан

устанавливается новый налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход».

Порядок его применения описан Федеральным законом от 27.11.18 № 422-ФЗ. С 01 января 2019 года под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья

Согласно закону, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость

 

Самозанятые физлица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально работать без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

  • 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам

  • 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

Расчет налога на профессиональный доход

Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога: 

  • если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода 

  • если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц. 

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

Сроки уплаты налога на профессиональный доход

Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля

Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца

Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

  • Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление 

  • Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД

  • Под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

Налог на профессиональный доход и имущественный вычет

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения

Налоговая отчетность для самозанятых

Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено

 

Чеки для арендаторов

При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.

Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты. 

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

Льготы по страховым платежам 

Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе

3. КВАРТИРА СДАЕТСЯ В АРЕНДУ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ

А) Сдача квартиры в аренду предпринимателем на упрощённой системе налогообложения (УСН)

ИП уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки

  • 6% - объект «доходы»

  • 15% -  объект «доходы минус расходы»

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%, это выгоднее и удобнее

В течение года ИП должны уплатить налог на доход от сдаваемой в аренду недвижимости

  • за 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля

  • за полугодие – до 25 июля

  • за 9 месяцев – 25 октября

  • за год до 30 апреля следующего года

Страховые платежи ИП

Кроме уплаты налога на доход ИП уплачивают так же страховые платежи, которые состоят из двух составляющих:

  • фиксированный платёж

  • переменный платеж

Размер фиксированного платежи на 2019 год - 36 238 руб

Переменный платеж - в том случае если годовой доход ИП более 300 000 рублей, то потребуется дополнительно перечислить 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 рублей, но не более 163 800 руб в год

Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить налог на доход на уплаченные страховые взносы

Налоговая отчетность ИП сдающего в аренду квартиру

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным

Б) Квартира сдается в аренду предпринимателем, оформившем патент на сдачу недвижимости в аренду

Срок выдачи патента для ИП на аренду недвижимости

Патент выдается на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

Стоимость патента

Стоимость патента определяется региональным законодательством и в каждом регионе РФ, стоимость патента разная

Оплата налога по патенту

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия

Если патент выдан срок более 6 месяцев, то он оплачивается двумя платежами:

  • 1/3 стоимости патента в течение трех месяцев с даты получения патента, 

  • 2/3 стоимости патента - до окончания срока действия патента

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы

Налоговая отчетность ИП на патенте

ИП оформившие патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

Обратите внимание - ИП, находящийся на упрощенной либо патентной системе налогообложения и сдающий квартиру в аренду, освобождается от уплаты ежегодного налога на имущество

Патент и страховые платежи

Кроме уплаты стоимости патента ИП уплачивают так же страховые платежи, которые состоят из двух составляющих:

  • фиксированный платёж

  • переменный платеж

Размер фиксированного платежи на 2019 год - 36 238 руб

Переменный платеж - по ставке в 1% облагается разница между потенциально возможным доходом, указанном в патенте и суммой 300 000 руб

ВЫВОД

Наиболее простая и выгодная форма легальной сдачи квартиры в аренду по состоянию на 2019 год, является регистрация арендодателя в качестве самозанятого лица с последующей сдачей квартиры в аренду и уплаты 4% налога на полученный доход

Если у Вас возникнут вопросы по налоговому законодательству применительно к Вашему случаю, обращайтесь, мы с удовольствием Вам поможем

У НАС ТАК ЖЕ ЗАКАЗЫВАЮТ

г. Москва, проспект Вернадского, д. 41, строение 1, офис 808

открыты по рабочим дням с 10.00 до 19.00

 

т. +7 (495) 150 56 52

© 2014-2019 ГОРИЗОНТ Юридический центр

Помощь компаниям, российским и иностранным гражданам. Возврат налогов